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2009年7月7日

向地政機關查詢 避開查封屋

全球經濟仍在低檔盤旋,有些房東因收入受影響繳不出貸款,使得抵押的房屋遭查封法拍,影響房客租屋權益。專家表示,房客租屋前應先向地政機關查詢租屋處是否遭查封,同時向管理員或鄰居求證房東的經濟狀況,避免租期未到,房屋就遭強制收回。
小心為宜

租賃處遭查封法拍可分為3種情形,第1種為房客與房東租約簽定的日期,在房屋設定抵押日與遭查封之前,此時可適用《民法》第425條「買賣不破租賃」原則,新房東須承接原租約,房客可繼續居住直到原租約結束,但實務上,偶有新屋主要求房客提早搬離,房客可協調補貼搬家費等補償。

抵押後簽約權益不保
第2種情況較複雜,崔媽媽基金會義工律師李岳洋表示:「租約若是在房屋設定抵押後、遭到查封之前簽立,一旦發生承租處遭法拍,新屋主可援用《民法》第866條規定排除租賃權。」
該條規定,「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」

第3種狀況為租約在房屋遭法院查封後簽定,因房屋遭查封後,屋主不得有任何處分,所以租約無效,此時租約將不受「買賣不破租賃」原則保障,同樣適用上述《民法》第866條規定,若新屋主要求房客交還房屋,法院仍會強制交屋,但房客若是在不知情的狀況下承租,可向原房東要求退還押金並賠償。

住商不動產企研室主任徐佳馨建議,房客簽約前可向房屋所在地的地政機關查詢,看房屋是否有遭查封。

原文來源刊載於:蘋果日報 2009/06/27 張家銘


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