租屋遭報拆 可要求房東賠償

違建在台灣各地相當常見，若在不知情的狀況下租到違建，因租屋處遭報拆而被迫搬家，房客可要求房東無條件返還租金，並賠償相關損失。不過，因違建隨時都存在被拆的風險，專家建議，若非必要，應儘量避免租用違建。

降低風險
違建並無所謂的就地合法，中信房屋資深法務專員白宗益指出：「只要是違建就是違法，並沒有就地合法認定，違建沒被拆除，只表示目前這項違建沒有危害公共安全之虞，因此緩拆。」

違建不會就地合法
因此，當租屋租到違建時，還是很有可能因違建被拆而被迫搬遷，若是房客事先不知情，可向房東請求賠償。

崔媽媽基金會義務律師陳世傑表示，租賃物屬違建遭拆除，為租賃物的重大瑕疵，房東無法再提供房客正常使用，因此，房客可要求房東返還押金並終止契約，同時還可向房東請求賠償與押金同數額的違約金，若房客因租賃物做營業用途而自費裝潢，相關成本也可要求房東賠償。
至於房客若事先知悉租賃物為違建，在可預知風險情況下，仍與房東簽約租用，屆時租賃物若被報拆，房東可不負相關賠償責任；但房客若有預繳租金，房東仍應返還預繳的租金和押金。
都市常有老舊公寓在頂樓加蓋後出租，根據《公寓大廈管理條例》規定，大樓或公寓的頂樓平台，屬於全體住戶所有，因此，頂樓違建實際上應屬於全體住戶，不過實務上，多為頂樓住戶在使用。

頂樓加蓋問題較多
要是其他住戶不同意讓頂樓住戶使用，即可能依《民法》第767條規定，訴請排除侵害，要求拆違建；此外，若頂樓遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依《民法》第818條等規定，要求平分共有利益。
若房客租用此類頂樓加蓋住宅，陳世傑指出，房客應要求房東出示和其他住戶簽訂頂樓專用證明，避免以後若房東與其他住戶發生專用權糾紛，自身權益將受到損害；由於違建均屬違法，隨時都存在被拆除的風險，若非必要，應儘量不要租用。

常見違建種類

• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 1樓外推
• 室內改隔間
• 室內挑高夾層

資料來源：《蘋果》資料室

原文來源刊載於：蘋果日報 2009/06/06 張家銘